(Ord. Trib. Milano 20 dicembre 2022-11046/2022 RG VG)
Il tema della trascrivibilità del negozio di accertamento di intervenuta usucapione raggiunto al di fuori di un accordo di mediazione è stato più volte oggetto di interesse sia in dottrina che in giurisprudenza.
Il Tribunale di Milano con ordinanza del 20 dicembre 2022 ( n. 11046/2022 RG VG), sulla scia di una precedente sua pronuncia (ordinanza n. 2477/19 del 37 settembre 2019) respinge il reclamo presentato da un notaio avverso il provvedimento di diniego del Conservatore dei Registri Immobiliari di Milano 1, di trascrizione dell’atto portante “negozio di accertamento di avvenuto acquisto per usucapione ordinaria” poiché l’accertamento dell’usucapione doveva essere fatto con mediazione oppure con sentenza, assumendone l’illegittimità.
Parte reclamante a sostegno della propria domanda, riteneva che : “il legislatore aveva previsto la trascrivibilità del negozio di accertamento introducendo l’art.2643 I comma c.c. n.12 bis recante “gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione”, cosicché l’accordo conciliativo avrebbe avuto ad oggetto l’accertamento tra le parti dei presupposti su cui si fonda l’usucapione con effetti preclusivi rispetto ai fatti accertai, tra le stesse parti e i loro aventi causa . Inoltre l’atto negoziale di accertamento avrebbe potuto essere trascritto anche al di fuori di procedura conciliativa, come ritenuto da giurisprudenza di merito. A sostegno della trascrivibilità del negozio di accertamento, secondo i ricorrenti, doveva tenersi conto anche della nuova disciplina in materia di negoziazione assistita di cui all’art. 5 DL 132/14 comma 3 secondo cui se con l’accordo le parti concludono un dei contratti o compiono uno degli atti soggetti a trascrizione per procedere alla trascrizione dello stesso la sottoscrizione del processo verbale di accordo deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”: sarebbe stato possibile trascrivere un accordo di negoziazione assistita tra coniugi avente ad oggetto usucapione a favore di uno dei coniugi”.
Il reclamato costituendosi in giudizio contestava la fondatezza del reclamo e pertanto ne chiedeva il rigetto.
Per meglio comprendere del perché il Tribunale di Milano, non ha ritenuto fondato il reclamo e lo respinge, è doveroso fare un passo indietro e partire dall’analisi dell’art. 2643 c.c..
L’art. 2643 c.c. disciplina gli atti soggetti a trascrizione.
Con la trascrizione ciò che si deve rendere pubblico non è l’atto, ma l’effetto dell’atto, cioè la modificazione giuridica prodotta dall’atto. La trascrizione de qua non ha un’efficacia costitutiva dell’acquisto, ma solo dichiarativa. Difatti, tale
istituto è predisposto per soddisfare l’interesse al conseguimento della pubblica conoscibilità di determinati fatti giuridicamente rilevanti.
Prima dell’introduzione del n. 12 bis all’art. 2643 nella giurisprudenza di merito era affermato che: in materia di mediazione obbligatoria, il verbale di conciliazione contenente l’accertamento dell’intervenuta usucapione è inidoneo alla trascrizione poiché, in base all’art. 11, 3° co., d.lgs n. 28 del 2010, possono essere trascritti solo gli atti e i contratti previsti dall’art. 2643 c.c. laddove il verbale di conciliazione accertativo dell’usucapione, non realizzando alcun effetto costitutivo, traslativo o modificativo, ma assumendo il valore di negozio di mero accertamento, non è in alcun modo riconducibile all’ambito applicativo dell’art. 2643 c.c.; la trascrivibilità del verbale di accordo amichevole contenente l’accertamento dell’intervenuta usucapione non può nemmeno ammettersi per il tramite dell’ art. 2651 c.c., dal momento che tale norma prevede la trascrizione solo della sentenza accertativa dell’usucapione.
Il nuovo comma 12 bis dell’art. 2643 c.c. (introdotto con l’art. 84 bis del cd decreto del Fare D.L. 21 giugno 20213, n. 69, convertito con modificazioni dalle legge 9 agosto 2013, n.98), ha previsto che si possono trascrivere: gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato. Tale disciplina costituisce eccezione al principio di cui all’art. 2651 c.c. secondo cui gli acquisti per usucapione possono essere trascritti solo se accertati giudizialmente. Difatti, come più volte affermato dalla giurisprudenza, “ l’ accordo del quale è prevista la trascrizione è dunque l’effetto non solo del mero incontro della volontà delle parti interessate, ma del procedimento svolto innanzi agli organismi di mediazione indicati dalla legge, nel corso del quale le parti sono anche assistite dai propri consulenti legali”. Tale disciplina non può essere applicata estensivamente al di fuori dell’ipotesi per cui è stata introdotta e cioè gli accordi di mediazione trascritti giudizialmente, accordi il cui obiettivo è la deflazione del contenzioso.
Orbene, il negozio di accertamento dell’usucapione fatto dinanzi al Notaio, se non all’interno di un procedimento di mediazione, non può essere trascritto.
Avv. Giuseppina Mercurio
